REITs中國化征程又向前邁出了一步。

　　“到最后，幾乎是五家信托公司的五個人擬定了意見稿的雛形，現(xiàn)在已經(jīng)提交銀監(jiān)會了。”衡平信托一位內(nèi)部人士透露。


　　上述人士所說的正是3月上旬，銀監(jiān)會召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務管理辦法(草案)》征求意見稿（下稱“REITs意見稿”）。


　　據(jù)了解，參與其中的五家信托公司分別是中誠信托、北國投、聯(lián)華信托、衡平信托和中原信托。


　　雖然，意見稿并不是最終的REIEs管理辦法，“將來，還要看銀監(jiān)會如何選擇、定奪。”但此次草案的上報無疑給國內(nèi)本土REITs征程重新打開了一道希望之門。


　　“隨著未來草案的出臺，房地產(chǎn)投資信托的管理也將趨于規(guī)范，這也將會促使更多的房地產(chǎn)投資信托業(yè)務出現(xiàn)。”用益信托工作室李旸認為，這將是REITs加速發(fā)展、全面推廣的一個積極信號。


　　公募型REITs


　　據(jù)悉，此次草案有望在年內(nèi)出臺。“此次意見稿將REITs定性為公募，將不設投資者數(shù)量限制。”上述內(nèi)部人士表示。


　　據(jù)介紹，在意見稿中REITs被定義為：“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關權利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為。”而信托公司以非公開方式發(fā)售設立的房地產(chǎn)投資信托，則適用于2007年頒布的《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。


　　李旸表示：“在厘定REITs概念之外，該意見稿更多地是在規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務。”


　　除此之外，該意見稿也指出，REITs也可以通過銀行代銷。事實上，由于信托公司影響力相對銀行較小、缺少專門的營業(yè)領域、銷售網(wǎng)點少，投資門檻高等原因，使得信托公司很難獨立完成大規(guī)模的，尤其是資金需求巨大的房地產(chǎn)投資資金的籌備任務。


　　“開展大規(guī)模的信托投資業(yè)務最大的難題不是技術問題而是如何籌措資金。”某南方信托公司的一位信托部門經(jīng)理在接受記者采訪時坦言資金池如何蓄錢是發(fā)行信托最大的關鍵。


　　通過銀行代銷，可以將信托投資的高門檻化整為零。同時，上述部門經(jīng)理透露：“除代銷外，實際上通過合作，銀行也可以為資金池提供有效的機構(gòu)投資者。”


　　“這顯然疏通了信托公司的資金池籌備瓶頸，彌補了信托公司難以籌措資金的難題。”李旸分析。


　　盡管此次意見稿將REITs定性為公募，但仍然建議采取封閉式運作。據(jù)了解，該意見稿認為房地產(chǎn)信托投資在成立后，應先設置一定的續(xù)存期，期限內(nèi)REITs產(chǎn)品并不可以在證券市場以及銀行間市場流通。“到期后，投資者方可贖回，若有持續(xù)的投資需求也可以設立新的房地產(chǎn)信托。”衡平信托該人士表示。


　　根據(jù)市場人士的分析，封閉式運作也存在著一定緣由。


　　事實上，由于房地產(chǎn)投資的周期性比較強，投資回報也比較穩(wěn)定，周期內(nèi)的資金流動性一直較弱。


　　也有從業(yè)人士認為，當前金融分業(yè)監(jiān)管的模式是造成封閉運作重要原因。


　　“上市要經(jīng)過證監(jiān)會批準，銀行間市場流通要經(jīng)過央行批準。如果是封閉式運作，只要銀監(jiān)會一個部門就可以協(xié)調(diào)運作了。”一位長期從事房地產(chǎn)信托管理人士表示。


　　“由于REITs在國內(nèi)剛剛起步，在剛剛成立REITs 試點后，銀監(jiān)會顯然仍是希望逐步完善REITs環(huán)境。”李旸認為監(jiān)管部門對于目前的REITs仍然較為謹慎。


　　地產(chǎn)商的融資夢


　　盡管REITs草案的正式頒布還要假以時日，但在資金青黃不接的時刻，恐怕沒有什么比錢更能讓地產(chǎn)商興奮了。這無疑給了亟待救濟的房地產(chǎn)商一劑寬心藥方。


　　采訪中發(fā)現(xiàn)，信貸嚴控后求助于信托公司融資的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多。


　　江蘇國投人士表示，目前正在跟一家房地產(chǎn)企業(yè)洽談信托投資細節(jié)。一個月前，招商地產(chǎn)剛剛利用信托完成了10億元的項目融資。


　　據(jù)了解，銀監(jiān)會早年曾發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》，其規(guī)范的業(yè)務包

　　

　　括REITs和房地產(chǎn)信托貸款。但后因房地產(chǎn)投資調(diào)控收緊，這一辦法征求意見后未正式出臺。


　　急于拓展新業(yè)務的信托公司也正在積極與REITs對接，這也給地產(chǎn)商擴大信托融資提供了有利條件。


　　據(jù)了解，除了被銀監(jiān)會準批為REITs試點的聯(lián)華信托外，北國投、上國投、中信信托等信托公司都在積極籌備REITs業(yè)務，一旦政策開閘，立刻出手。


　　事實上，北國投已經(jīng)運作了幾個高仿真的REITs產(chǎn)品。而年前運作的“大萬商廈物業(yè)收購集合資金信托”已經(jīng)無限的接近了REITs。


　　在接受本報記者采訪時，北國投投資部副總經(jīng)理何曉峰曾表示：“除了不能上市流通，該產(chǎn)品，無論從形式上還是實質(zhì)上，都是與RIETs很接近的。”


　　據(jù)了解，上國投目前正在籌備一定規(guī)模的房地產(chǎn)投資資金池。中信信托則被傳即將成立一個規(guī)模10～20億元的房地產(chǎn)基金。


　　盡管形勢一片大好，但李旸提示，意見稿中房地產(chǎn)投資信托業(yè)務仍要經(jīng)過銀監(jiān)會審批，之前的審批標準也并未有放松跡象。“銀監(jiān)會的審批才是關鍵，并不是所有信托公司都有機會與資質(zhì)開展REITs業(yè)務。”


　　“在當前環(huán)境下，大規(guī)模開展REITs仍需要幾年時間。”